Недвижимость и строительство

Прeзидeнт Влaдимир Путин пoручил к 2024 гoду улучшить жилищныe услoвия рoссиян и нaрaстить тeмпы стрoитeльствa. Экспeрты считaют, чтo ипoтeчныe стaвки ужe скoрo oпустятся дo зaдaннoгo прeзидeнтoм урoвня, a вoт с увeличeниeм oбъeмoв ввoдa жилья будут слoжнoсти.

Нa этoй нeдeлe, срaзу жe пoслe инaугурaции, прeзидeнт Рoссии Влaдимир Путин пoдписaл укaз o нaциoнaльныx цeляx и стрaтeгичeскиx зaдaчax рaзвития страны на ближайшие шесть лет. Одна из приоритетных задач, которую предстоит решить правительству и, в частности, новому куратору строительной отрасли Виталию Мутко – добиться улучшения жилищных условий россиян и роста объемов ввод строительства. Документ размещен на сайте Кремля и уже вступил в силу.

ЗАДАЧИ ПОСТАВЛЕНЫ

Одна из ключевых задач, отмеченных в документе – добиться ежегодного улучшения жилищных условий не менее чем для 5 млн семей.  Для этого должно строиться порядка 120 млн кв м жилья в год. Для сравнения, в прошлом году в России было введено чуть менее 80 млн кв м.  жилой недвижимости.

Также Путин поставил перед кабинетом министров к 2024 году обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком. Драйвером здесь должна стать ипотека, ставка по которой в ближайшие шесть лет должна опустить ниже 8%.

Среди дополнительных задач, обозначенных президентом – повышение  комфортности и индекса качества городской среды на 30%, сокращение количества городов с неблагоприятной средой в два раза. Путин поручил также разработать механизм, который позволял бы россиянам участвовать в формировании комфортной городской среды.

Не остался в стороне и отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию. В указе указывается о необходимости такого перехода, а также о совершенствовании механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе за счет развития рынка ипотечных ценных бумаг.

МНЕНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ.

Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая:

«Согласно соцопросам, порядка 41% россиян в 2016 году хотели бы улучшить свои жилищные условия. Между тем число сделок с новостройками в 2017 году составило только 700 тыс. единиц, то есть приобрести новое, современное, качественное жилье может менее 2% потребителей.

Чтобы достичь заявленной цели по увеличению ввода жилья недостаточно только снизить ставки по ипотеке, необходимо комплексное развитие экономики страны, предполагающее развитие всех отраслей и повышение уровня жизни. 

Если говорить о показателе в пять млн семей, то он практически сопоставим с сегодняшними — порядка 4,8 млн человек в год. Однако, если исходить из того, что улучшение жилищных условий предполагает приобретение объекта более современного жилья, то спрос на новостройки должен ежегодно в течение ближайших шести лет возрастать примерно на 25%. Напомню, что в 2017 году прироста спроса по России вовсе не было, однако при дальнейшем снижении ипотечных ставок это возможно. Я считаю, что нам требуется более конкретный и смелый целевой показатель – 6%. Именно такую ставку по ипотеке считают для себя относительно комфортной больше половины россиян».

Аналитик по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Александра Мартьянова:

«В настоящий момент мы можем видеть тенденцию к увеличению объемов ввода жилья. По данным Минстроя РФ порядка 77 млн кв. м. было введено в России, из них 8 млн кв. м приходится только на Московскую область. В большинстве регионов активность девелоперов оставляет желать лучшего. Например, ввод жилья в Сибирском федеральном округе и Дальневосточном федеральном округе в прошлом году снизился на 16% и 10% соответственно по сравнению с 2016 годом, а значительная часть граждан проживает в домах, которые признаны аварийными или чье состояние близко к этому.

При этом даже снижение ипотечных ставок до 7-8% не позволит большинству людей самостоятельно улучшить свои жилищные условия.  Реальным инструментом, который мог бы позволить сделать это, является программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» и, в частности, расселение граждан из аварийных домов.

Однако, реализация этой программа очень трудоемка. Во-первых, из-за сложности процедуры признания дома аварийным. Во-вторых, из-за значительного временного лага между признанием дома таковым и реальным переселением жильцов. В такой ситуации государству нужно одновременно упростить порядок реализации этой программы и мотивировать девелоперов запускать новые проекты в регионах».

Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов:

«Поставленные задачи выполнимы, но при соблюдении некоторых условий. Но при соблюдении нескольких условий. Во-первых, дальнейшее снижение ипотечной ставки. Если ипотечный платеж станет ниже 8% и продержится на низком уровне более года, на рынок выйдут семьи с меньшими уровнями доходов, это очень большая по численности группа.

Во-вторых, необходимо увеличивать государственный спрос, который поможет расселиться людям, которые сами никогда не смогут купить квартиры. Программа реновации тому пример, одна она может дать до 20-30% прироста по объемам ввода жилья – это очень мощный драйвер. Также  необходимо обеспечить соответствующее развитие строительной отрасли с активным применением индустриального домостроения».

Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова:

«Сейчас на одного жителя России приходится порядка 24 кв м жилья, это намного ниже, чем в Германии (40 кв м) или в Швеции (42 кв м). Согласно подсчетам, стратегическая потребность населения России в жилых площадях оценивается в 1,5 млрд кв. м,  поэтому наращивание темпов строительства – это действительно актуальная для российского правительства задача. Теоретически объемы строительства в 120 млн кв. м ежегодно вполне осуществимы. С учетом сегодняшних технологий девелоперы имеют возможность строить одновременно много и быстро.

Но для достижения этих показателей существуют ряд ограничивающих факторов. К примеру, речь идет о бюрократических препонах при подключении фактически уже построенного проекта к инженерным сетям, а также ужесточение законодательства в сфере строительства, которые приведут к неизбежному уходу с рынка многих игроков.

Также важно действовать планомерно, чтобы рынок «переварил» новые объемы  Было бы разумно наращивать темпы в пределах порядка 7-10 млн кв м в год в целом по стране. Это позволит сдержать уровень конкуренции и предотвратить затоваривание. В противном случае есть риск банкротства наименее благонадежных игроков, которые, не выдержав конкуренцию, уже не выполнят обязательства перед покупателями. В таком случае государству придется решать проблемы обманутых дольщиков, что совсем непростая задача».

Подписывайтесь на канал «Вести.Недвижимость» в ТамТам, чтобы первыми узнавать о главных новостях и важнейших событиях дня.